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TUhjnbcbe - 2023/6/22 20:59:00
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大!大!大!继“抢人”之后,各大城市又开始“抢地盘”了!

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20天5城重磅出手!

刚刚,又有一个城市出手!7月6日消息,日前,国务院批复同意了安徽省芜湖市的行*区划调整:

撤销芜湖县,设立芜湖市湾沚区;撤销繁昌县,设立芜湖市繁昌区;以原三山区和原弋江区的行*区域为新的弋江区的行*区域。

目前芜湖市总总面积为平方公里,其中市区平方公里。在此次调整之后,芜湖市区的面积直接增加平方公里,达到平方公里。

也就是说,整个市区的面积,比深圳全市还要大。

此外,随着芜湖县和繁昌县撤县设区,芜湖市区人口也将直接增加60多万人。芜湖是安徽省内综合实力仅次于省会合肥的城市,其距离很近,扩容之后,芜湖大概率会发展成为省域副中心。

芜湖并非第一个吃螃蟹的城市。

实际上,在过去不到20天时间里(6月19日到7月7日),中国有5个城市实现了扩容,它们分别是:长春、成都和烟台、邢台。

有的城市“直接吞并”。

比如长春,将原由四平代管的公主岭市改由自己代管,此次区划变更后,长春市将辖7区1县,代管3个县级市,总面积平方公里(全国省城第三),总人口达到.4万人(在东北仅次于哈尔滨),GDP突破亿,仅次于大连......可以这样说,东北第二。

有的城市“内部整合”。

撤县设区。比如烟台,撤销蓬莱市、长岛县,组成新的蓬莱区。此举让烟台市区人口瞬间暴增45万。

有的城市“另辟蹊径”。

比如宁波,5月6日提出要实现“舟山户籍同城待遇”。

哪怕行*区划暂未调整,本质上也算“一家人”了。

再如深圳的“飞地模式”,和汕尾之间设立了转移深圳产业的深汕特别合作区。

北上广深则是全线出击,都市圈扩容。

一系列规划文件已经重磅出台:北京通州副中心城市协同河北北三县发展;上海都市圈增加江苏的苏锡常南通,和浙江的嘉兴宁波舟山和湖州;广州都市圈增加佛山、肇庆、清远、云浮和韶关;深圳都市圈增加东莞、惠州、河源和汕尾。

02

传统模式:地价与房价齐飞

一系列重磅举措,这体现了我国城市化发展思路的转变,由“控制大城市人口、积极发展中小城市和小城镇、区域均衡发展”的思路,向“以大城市引领的城市群都市圈”模式发生转变。

过去,我们总想着能一碗水端平,控制大城市、发展小城市,这是想避免走其他国家走过的弯路,比如拉美的贫民窟,比如欧美的大城市病。

为了实现这个目标,我们推出了一系列举措,比如大城市落户、买房设高门槛,还有土地供给向三四线城市倾斜。

一边是人口加速向大城市聚集,一边是越来越少的土地,人地分离、供需错配之下,大城市的房价能不高吗?人口都外流了,房子还在大肆建设,三四线库存能不严重吗?

为了解决三四线的过剩问题,我们又推出了“大力去库存”的组合拳,棚改货币化、鼓励农民工进城买房.......三四线老破小,居然也蹭蹭疯涨了!

一个小县城的房价,涨势都能超过省会城市了!

新一轮的抢房,又吸引了新一轮的建房。这就造成了,“去库存”之后,又是“一地库存”的恶性循环。

总之,在一系列的错配之下,造成了全国楼市遍地开花、层层高涨的局面。越没房的人、越买不起房;越是手上有房的人,反而想着要多买几套。

03

城市化发展进程发生重大转变

人往高处走、人随产业走。

现在,我们已经充分认识到了违背经济规律的代价,开始变革思路,遵循着市场化原则,确立了大城市主导下的城市群都市圈模式。

年*府工作报告强调了城镇化的重要意义:

不仅在区域发展方面强调要发挥中心城市和城市群综合带动作用,培育产业、增加就业,在扩大投资方面,更是罕见地将新型城镇化与新基建、重大工程一起,列入既促消费惠民生又调结构增后劲的“两新一重”建设之中。

发改委印发的《年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》意味着,各个方面的资源要素都将向大城市倾斜:

比如落户:对比去年文件,是把“全面取消重点群体落户限制”的城市等级,从年的Ⅰ型大城市,升级提档为年的特大超大城市。

这也就意味着,除个别超大城市,应该指的是北京上海,其余所有大城市的落户门槛都要放开!

比如在行*区划:文件中提出,要提升中心城市能级和核心竞争力。优化发展直辖市、省会城市、计划单列市、重要节点城市等中心城市,强化用地等要素保障,优化重大生产力布局。

完善部分中心城市市辖区规模结构和管辖范围,解决发展空间严重不足问题。

还有在耕地方面:文件中提出,将推动建设用地资源向中心城市和重点城市群倾斜。

鼓励盘活低效存量建设用地,控制人均城市建设用地面积。

修改土地管理法实施条例并完善配套制度,分步实现城乡建设用地指标使用更多由省级*府负责,将由国务院行使的农用地转为建设用地审批权以及永久基本农田、永久基本农田以外的耕地超过35公顷、其他土地超过70公顷的土地征收审批权。

授权省级*府或委托试点地区的省级*府实施。探索建立全国性的建设用地、补充耕地指标跨区域交易机制。

这意味着,之前给大城市筑起的一系列围墙,比如户籍、比如土地、比如行*区划,都将纷纷被打破。

就拿土地来说,以前我们有“生态红线”、“永久基本农田保护线”、“城镇开发边界”一系列红线,但是现在我们可以通过置换流转的方式,从大城市置换到小城市,完成城市之间资源的重新整合——将“贵州的土地”,卖出“北京的价格”!

比如说,北京缺建设用地,想要占用耕地,之前只能在本区域内协调,腾挪空间小,但现在可以花钱向贵州、甘肃等较为落后的省份买。这样一来,永久农田和耕地就能变更成建设用地,建设用地就多了,房子就可以建的更多了,人口承载量就增加了,人才吸附能力也就增强了。

04

未来:城市与房价两极分化

未来中国城市的格局,一定是呈现“两极分化”的态势。那些小城市,会进一步加速收缩。

大城市能有多“大”?

比如韩国,首尔都市圈首尔都市圈包括首尔特别市、仁川广域市和京畿道,土地总面积平方公里,占韩国国土面积的11.8%,人口将近万,占韩国总人口的近一半。

华夏幸福产业研究院院长顾强预计,在相关*策支持下都市圈将成为我国经济增长的重要引擎,到年,我国将涌现出4-5个超过万人口、1万亿美元的都市圈,10个左右超过万人口、亿美元的世界级都市圈。

值得注意的是,我们不仅是要把城市“做大”,来解决交通拥堵等一系列大城市病;更是要城市“做强”,发挥虹吸效应,吸引资金、人才和产业集聚,带动经济整体高质量发展的重要引擎。

那么小城市会怎样?

比如苏联解体之后,西伯利亚地区上万个村镇被废弃。在西班牙,目前有数千个小镇正在逐步消失……目前,烟台已经率先迈出第一步,在城市扩容之中撤销了长岛县被,而未来将会有更多的“长岛县”出现,这些剧烈收缩的城市,将会在行*区划调整中消失,淹没在历史的深处。

城市的两极分化,带来的就是楼市的“两极分化”。一边怎么限也限不了的需求;另一边则是怎么托也托不住的房价。

纵观国际经验,很多国家的房子,只要一元钱!

在美国底特律,1美元即可购一栋别墅。在意大利西西里岛穆索梅利镇,1欧元即可购买一套海景房。在加拿大麦亚当镇,一加元即可买到地皮,*府帮你铺设排水管道。日本更是牛逼,在某些地区,*府不仅不限国籍地免费送房,还倒给装修费以及各种补贴。

但即使是倒贴钱,这些城市的房子仍然是无人问津。换位思考一下,你会去一个偏远到连个外卖都没有、手机信号也连不上的地方吗?

总而言之,成大事者,无不讲求顺势而为。无论是人生发展还是买房,选择都比努力更重要。

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