投资的本质是对公司的未来进行预测。而价值再挖掘，是当下地产股投资的主要方式。
在深化调控且波动性明显的楼市大背景下，业绩增长是一个比较不稳定的变量。所以，大多数研究机构都把目光集中到了行业的新机会，比如新的*策。
年，影响行业未来发展的主要*策变量——酝酿多年的粤港澳大湾区规划已经于2月18日正式发布。这表明，湾区内城市能级、经济构成以及产业活力都将全面得以重估。
因此，在大湾区时代，在湾区是否有独特的资源和充足的土地储备，成为房地产的下半场对于房企的价值评估和未来预判一个很重要的维度。
所有房企都知道，大都市圈化趋势之下，只有占据核心城市才是王道。而粤港澳大湾区是必须拿下或者固守的“粮仓”。
自3月底宣布年将加快土地储备去化后，在商业地产转型驱动之下，阳光陆续出售旗下的传统住宅开发项目。
4月14日，佳兆业集团(.HK)宣布，拟以46.6亿元对价收购阳光旗下广东清远市项目南区%股权。佳兆业方称，这是一个粮仓型项目。
对于收购的目的，佳兆业说的很直白：拓展广州核心外延城市布局是为了继续保持区域龙头的土储优势。
得大湾区者得天下，这个道理大家都懂。但46.6亿买百万大盘%股权，划不划算？我们算笔账。
NO.1丨清远：大湾区规划之下的进取型城市
为什么是清远？这个问题的言下之意是：清远不在粤港澳大湾区的9+2城市群名单里，佳兆业为什么要花重金进入？
这个问题应该分两个维度去看：一个是城市基本面；另一个是城市想象力。
先说我的结论，作为珠三角地区的北门户，不管是城市基本面还是未来竞争力，清远是一个典型的进取型城市。
先给大家看张图：
年-年，清远楼市成交量和房价水平节节攀升。全市的商品房销售金额和销售面积均实现较大幅度的增长，均超过30%。
而在*策和流动性影响较大的年，清远全市的销售均价也有不小的涨幅。据不完全统计，年-年3年时间里，清远的销售均价从元/平涨到元/平，几近翻倍。
与房价上涨相对应的，是火热的房地产开发投资。根据清远市统计年鉴，年全年，清远完成房地产开发投资.44亿元，同比增长42.4%，比全省平均增速高出23.1个百分点。而年全年，清远的土地购置费达到58.36亿元，同比增长翻倍，达.2%。
房价是城市基本面的投射，涉及要素包括人口、产业等，这个可以结合粤港澳大湾区的规划来看。
一个大的背景是，湾区的交通融合，尤其是深圳—汕尾、深圳—茂名、广州—赣州等线路的开通，将直接带动粤东、粤西和粤北地区的发展。物理空间距离的缩小，水平差距不大的城市之间其价差会逐步缩小。
随着大湾区联系进一步紧密，受大湾区强辐射范围内的城市，尤其是具备人口和产业支撑的二级城市，其与广州深圳这类一线城市的价差会被逐步填平。
最直接的案例是广深港高铁的开通。香港高置业门槛会让部分港人的需求沿着高铁站点逐步外溢。在广深港高铁沿线站点，作为对接香港西九龙站的深圳福田站、深圳北站、光明城站地位将明显上升，周边的优质物业将会被重估。
具体到清远。首先，清远为粤港澳大湾区外延核心城市，距离广州白云机场约40公里,离广州市区约60公里,距香港、澳门公里，乘高铁到广州仅20分钟。但广州和佛山的新房销售均价远超清远。
在地理位置上，与广州、佛山接壤的南部地区有大片土地可供开发，能够承接这两个大型城市的人口外溢和产业迁移。
在需求外溢之下，广清新城核心区或将率先获得市场