《中国经济周刊》记者邓雅蔓
深圳报道
深圳的房价会不会透支未来深圳的竞争力？这是年最热点的问题之一。
据中国房地产业协会主办的中国房价行情网《年上半年全国城市房价涨幅榜》数据显示，今年上半年，深圳二手房均价上涨14.37%，名列全国第二。同期，国内城市二手房价上涨中位数为2.2%。
房价涨势加快，使得深圳与同为一线的北上广三市的房价差距也在进一步拉大。
今年6月，深圳二手房均价高出北京20%，高出上海36%，是广州的2.09倍。截至去年底，深圳二手房房价比北京高4%左右，比上海高20%，是广州的1.83倍。
在中央对深圳先行示范区的规划中，时间跨度长达30年，先行示范区不仅要对标全球城市的经济实力，也对文化软实力、公共服务水平等提出了更高的要求。
房价是痛点之一，高昂的房价无疑令创业和居住的成本高企。深圳至少要避免重蹈香港被“房地产绑架”的覆辙。
年8月，深圳房博会现场。
最严调控能够逆转深圳楼市吗？
7月15日，深圳出台最新住房调控新政——深八条。
区别于以往的购房政策，“深八条”开创了至少6项新的限购措施，包括将本地户籍的单身人士首次纳入限购队伍中、追溯离婚前3年房子总套数、调整首付比例、设立万元豪宅线和明确新房抽签优先刚需群体等，被券商们称之为“深圳房地产史上最严调控”。
从目前的数据来看，“深八条”限购、限贷和加税三项轮番上阵，的确扑灭了一部分二手房的“虚火”，尤其是踩了万元豪宅线的二手房。
据深圳市住建局房地产信息平台预录网签合同数据，“深八条”颁布后，深圳二手房网签量呈现断崖式下滑，从6月的日均套降至套。
二手房的成交价格变化并不大，但涨速变缓。年7月，深圳二手房成交价格环比6月上涨0.4%，比去年同期上涨14.68%。
相比于二手房，新房的成交量和成交价格受“深八条”影响要更小一些。年7月，深圳新房价格环比下降0.02%，价格基本持平。
在深圳南山、罗湖和光明等新开楼盘，新房“抢房潮”仍在继续，验资门槛也居高不下。“深八条”颁布后，深圳华强北的刚需网红盘华强城市花园开盘销售，个名额一共迎来了2.8万人认筹。
8月20日，《中国经济周刊》记者前往深圳南山区的一个新开楼盘参观，被销售员告知，参观样板间需要预约，还要验资万元。
二手房成交量骤降，新房却持热不下，这也与深圳本土的限价政策有关。年1月19日，深圳出台新房限价政策，二手房与新房价格倒挂，新房的溢价空间更为购房者看好。
迄今为止“深八条”已经诞生了近一个半月，二手房的成交量遇冷，但对于新房和房价的影响相对有限。对于其后续影响，深圳市房地产中介协会预计，2～6个月后，“深八条”的调控效应方才逐步在房地产价格上体现出来，完整显现其效应则要等到今年国庆以后。
扩容是解决深圳楼市问题关键吗？
仅凭调控，确实很难解决深圳楼市面临的供需不平衡难题。作为中国经济最发达的城市之一，深圳市的城市面积较为狭窄。与北上广相比，深圳城市面积差不多只有平方公里，不足北京1/8，不足上海和广州的1/3。
与之对比明显的是，深圳流动性人口的涌入数量遥遥领先。截至年底，深圳全市年末常住人口.88万人，比年末增加41.22万人。
据智联招聘去年颁布的《粤港澳大湾区产业发展及人才流动报告》数据，深圳人才吸虹效应明显，整个粤港澳大湾区人才中有四成流向了深圳，三成流向了广州。
除了土地面积“先天不足”外，为了保持经济平稳快速发展，深圳政府长期以来一直相对偏重产业用地的供应，这在一定程度上导致了商业住宅供应更加紧张。
4月22日，深圳市住建局发布《深圳市住房发展年度实施计划》，计划提出本年度计划安排商品住房用地供应公顷，拟建设商品住房6.3万套、建筑面积万平方米。
5月8日，深圳市住建局发布《深圳市年度建设用地供应计划》，计划供应建设用地总量为公顷。其中提到，深圳今年产业用地计划供应量不设上限，只要是符合深圳产业方向和高质量发展需求的优质项目，深圳一定有地可落。
在优先产业经济发展的前提下，住宅房地产的供应空间难以得到保证，房价很难降温。在深圳特区成立40周年的关键节点，人们一直在热议深圳是否有“扩容”的可能？深圳会不会拥有更大的土地空间去规划？
4月9日，国家发改委发布《年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》文件，该文件指出，“提升中心城市能级和核心竞争力。优化发展直辖市、省会城市、计划单列市、重要节点城市等中心城市，强化用地等要素保障，优化重大生产力布局。完善部分中心城市市辖区规模结构和管辖范围，解决发展空间严重不足问题。”
深圳会不会在这个中心城市的名单之列？
8月4日，自然资源部印发《关于支持粤港澳大湾区和深圳市深化自然资源领域改革探索意见的函》文件。文件不仅点名深圳“双区叠加”优势，还提出放开深圳对永久基本农田以外的农用地转为建设用地、公园绿地内的建设用地、土地闲置费的收取标准、违约条件下收回建设用地使用权等权利，给予了深圳更多的土地统筹权。
土地统筹权在手，似乎给了“扩容”更多的想象空间。
年两会期间，广东省政协副主席马光瑜等人提交《关于进一步深化深汕合作区融合的建议》提案，建议深圳全面代管汕尾市，最终将汕尾市整体划归深圳市管理，深汕合作区形成。
目前，深圳部分中低端制造业、人口密集型产业正陆续往深汕合作区中转。
坊间对深圳扩容的热议带来了深圳周边城市地产的“狂热”。自“深八条”7月15日颁布后，临近深圳的惠州、东莞等地房产作为购房者的备选，交易进一步升温，以致东莞也不得不加强了房产调控力度。