年3月28日，华融资产原董事长赖小民落马前20天。
一家名为“深圳融策股权投资管理有限公司”的合资公司，在深圳成立，背后股东为华融信托，以及珠海地产商华策集团，双方股权比例为5:5。
赖小民没有出席新公司开业仪式，而是发来贺词，他把双方合作称为国有企业发展混合所有制经济的代表。
这个号称千亿级产业发展平台，瞄准了粤港澳大湾区这个大市场。他们的主要投资目标是：房地产。此前，双方已经合资成立了“深圳融策城市投资有限公司”。
有了华融的资金优势加持，正在深圳、惠州等城市深度布局的华策，好似一家冉冉上升的明星地产商，一改此前默默无闻珠海地产商印象，他们的新目标：
三年内成为地产百强。
赖小民很快落马，双方成立的两个基金，仅仅投出惠州一个地产项目。华策也并没有吃亏，成立合资公司前后，华策集团多数地产项目，融资方已变成华融系公司。
65岁的杨峰，是华策集团老板，一个热爱书画、摄影的潮汕地产人。
按照逻辑推测，他很早就与赖小民相识。华融资产旗下的地产公司华融置业起步于珠海，华策集团同样在珠海发展了20余年。
杨峰与赖小民还有一个共同爱好，那就是喜欢美女，华融置业在珠海开发的一个楼盘中，赖小民拿了多套分给他的情妇。
用杨峰自己的话说，他一生只给两个女人写过诗，一个是结婚时写给太太，另一个便是明星范冰冰。
年，华策在深圳的大型旧改项目开盘，范冰冰抽出时间为杨峰站台，杨峰将自己用毛笔写好的一首诗，公开送给范冰冰，这是一首藏头诗。
开头四个大字是：范冰冰美。
杨峰亲切的称呼范冰冰为“范爷”，显现出他们的熟络。后来，赖小民落马，范冰冰因税务事件暂避娱乐圈，杨峰的地产生意随即开始收缩。
一系列交易，暴露了华策的撤退。
一、
杨峰把华策手中最好的项目，给了他的潮汕老乡。
2月10日，岁宝百货（.HK）与华策集团签订收购协议，岁宝以50万元代价，收购华策拥有的“珠海横琴新区锦汇达股权投资基金有限公司”（以下简称“锦汇达公司”）1%的股份，同时岁宝将承担股东贷款1.亿元。
所以，这一阶段的交易总代价为2亿元。接下来，岁宝还将代替华策集团，以0.亿元价格，继续收购中建投信托持有的锦汇达公司99%的股份。
这样的交易结构，看起来是华策利用锦汇达公司，“明股实债”向信托公司融资，并承诺未来进行回购，如今全盘卖给岁宝，这项交易尚需中建投信托批准。
岁宝为什么接盘？当然是有利可图。
岁宝百货是一家起家于深圳的香港上市公司，正在从百货业向地产业转型，岁宝的老板是杨祥波，与杨峰是汕尾老乡，是一个擅长交易的地产人。
锦汇达公司控制着项目公司“珠海星湾置业有限公司”%股权，项目公司唯一资产为一宗住宅地块，面积为1.4万平方米，位于珠海香洲区吉大情侣南路东侧、海愉路北侧，为珠海九洲港内稀有住宅。
这个区域是珠海传统高端豪宅聚集地，区位优势明显，出门直接上港珠澳大桥，与香港、澳门交通联系极为便利，是目前华策集团手中最优质的地产项目。
此前，华策已经将该项目命名为“华策海韵星湾”，定位高端海景豪宅，已经开工建设。根据测算，海韵星湾的土地及开发评估价值为15亿元。
唾手可得的利润，评估价15亿元与出售价2亿元之间的差距，华策为何如此想不开？
像不像碰到了万达式的困境，急需2亿元不惜割肉；岁宝捡了一个大便宜吗？不着急，看看这宗交易的后手。
根据收购协议，在岁宝完成锦汇达公司%的股权收购后，继续将以万元的代价，向华策出售项目公司珠海星湾置业有限公司1%的股权；
这是什么骚操作？难道在项目操盘过程中，还需要华策出面解决什么手续问题，所以需要华策仍在项目公司中占有一定份额。
显然，常规思路已经不能理解这宗交易。整个交易协议的重中之重，是华策和岁宝的以下两个约定：
1、倘卖方及时悉数偿还将由买方实际控制人或其关联方（如有）提供之贷款及相关利息，卖方将有权不时享有公司溢利的40%，而不论其于项目公司所占股权比例；或
2、倘卖方于到期日拖欠偿还将由买方实际控制人或其关联方提供之任何部分之贷款及相关利息，卖方将不可撤回及无条件地放弃自该到期日起参与项目公司利润分配之权利。
又一个骚操作，这样看起来，这次交易已经变成了一次抵账行为。
华策已经欠了、或者将要欠岁宝老板杨祥波的钱，如果到期还不起钱，就把项目低价卖给杨老板；如果到期还了钱，那就合作开发项目，利润四六开。
如此情况，反过头来看看，岁宝是否还能够占到便宜？整个交易主要分为两步：
1、岁宝将以50万元的股权转让款，以及垫付1.亿元股东贷款取得锦汇达公司1%的股权，然后以不到0.5亿元的价格取得中建投信托持有锦汇达公司99%的股权。
2、锦汇达公司%控制项目公司“珠海星湾置业有限公司”，然后锦汇达公司以万元的价格转让项目公司1%的股权给华策。
实质上，这个交易只有一步，即第一步“锦汇达公司股权转让，这一步交易又和华策集团与岁宝百货杨老板的债务有关。
第二步项目公司层面的股权转让，只是华策为了防止杨老板将项目公司转手卖人，占据住优先购买权的位置。
所以重点是锦汇达公司。根据公告内容，于年底，锦汇达公司未经审核总资产和净资产分别为20.37亿元、0.亿元。
公司总资产20.37亿元，净资产0.亿元，两个数据的差额就是债务，扣除交易中股东贷款将近2亿元，所以华策还利用锦汇达公司融资了将近18亿元。
有了这个数据，岁宝就变成一个雪中送炭的角色。
华策本来就欠了杨老板的钱，然后杨老板继续花2.5亿元买了一个净资产只有0.亿元的公司，接盘了一个超额融资的项目。
当然，如果土地开发成房地产项目，未来利润可能将所有账目都平掉。
二、
在此次出售珠海项目之前，华策的资金链紧张已经初现端倪，他们甚至拖欠了中介代理商的佣金。
过去一年时间里，华策一直在寻求项目出售变现。他们将多个项目的商业部分，同样交给了深圳地产商益田集团。
一位接触过华策项目的地产商透露：华策变卖的项目，价格并不便宜。
岁宝百货与华策的合作，除了有同乡关系因素之外，也符合岁宝的发展需求。杨祥波拉来前中海地产董事长郝建民加盟，正准备在地产业大干一场，他们的团队俨然组成了一个“小中海”。
郝建民去年主导了一次收购，标的物业同样位于珠海，收购最终并未成功。
杨峰拿出最好项目，换取岁宝在资金上给予支援；岁宝用少部分资金，换取珠海最好地段的项目，这是一个再三平衡风险的交易。
华策已经到了比较无奈的地步。卖完珠海项目之外，华策在深圳、惠州还各有一个项目，在珠海的总部大厦即将启用。
华策集团到底有多大的资金缺口，也许只有他的最大债主华融知道。
25年之前，如果杨峰没有成为地产商，他可能将成为一个有名的书画家，甚至是摄影家。
杨峰7岁开始习书学画，幼年师宗颜真卿、柳公权，他还迷上了摄影。他的书画作品多次参展，20多次前往美国西部采风摄影，摄影集曾荣获国外大奖。
对传统文化的喜爱，让杨峰带着传统儒家思想治理着企业，在企业内部开会时，他常常引经据典，滔滔不绝。
早年，杨峰从事过教师职业，在国营企业中担任过领导职位，年下海在珠海创立华策集团。
创业之初，华策主要是建筑商，承建了一些写字楼建设工作，年才在珠海试水房地产开发，首个项目粤海国际花园一炮而红，此后在珠海、中山开发项目，年来开始布局深圳、惠州等区域。
股权结构显示，华策集团主要有三个股东，杨峰（9%）、杨智雄（83%）、余道群（8%），杨智雄为杨峰的儿子，余道群为华策集团总裁。
华策集团目前业务主要分三大板块：地产、科技、金融。地产板块以开发精品项目为主，此前不追求规模，年布局深圳、惠州后开始发力。
科技板块主要内容是，杨峰曾以万元购买的专利“白光通信技术”，一项精准定位技术，主要应用于矿井作业人员定位、停车场寻车系统、智能仓储及物流管理等领域。
这项技术的商业应用，仍处于初级阶段。
华策集团这两年新布局的金融板块，主要业务就是此前和华融成立的两个基金平台，随着赖小民的落马，这项业务已经停摆。
同样停摆的，还有华融给予华策源源不断的融资款，以及华策的地产百强梦。