保利发展拟发行亿元租赁住房
支持证券专项计划/信托计划
11月30日，保利发展控股集团有限公司发布董事会公告《关于公司拟发行租赁住房支持证券化暨提供增信担保措施的公告》。
公告声称：为提升公司自持物业的运营效率，探索创新型资产运作，公司拟发行租赁住房资产支持证券化产品。该项目拟采用“专项计划/信托计划+私募基金”两层架构：先由私募基金管理人设立契约型私募基金（以下简称“私募基金”），公司作为投资人认购私募基金份额，私募基金收购物业资产持有人的%股权；再由专项计划管理人/信托计划受托人对外募集优先级和次级资产支持证券化产品投资人资金设立资产支持专项计划/信托计划收购私募基金全部份额。
发行总规模亿元，初次发行规模10亿元。保利发展及其控股子公司直接或间接认购总规模不超过10%的次级资产，并为优先级履行如下增信义务：（1）差额补足：增信主体对优先级资产支持证券化产品持有人的本金与收益承担差额补足责任。（2）流动性支持（如有）：优先级资产支持证券化产品持有人在开放期转让份额无人承接时，增信主体对其提供流动性支持。（3）保证金（如有）：每年物业复估价值低于初始评估值时，增信主体需补足差额作为保证金。（4）为地产区域平台公司对资产支持证券化产品所持物业资产的整租行为提供维好承诺。其中，各增信主体之间按实际持有次级资产支持证券化产品的比例分担增信责任。保利发展控股集团股份有限公司（以下简称“公司”）拟直接或间接认购次级资产支持证券化产品，将履行相应增信义务；
依据以上内容，我们还原该产品结构如下：
实际上，保利集团在年10月，即发行了“中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”，产品总规模50亿元，采取储架、分期发行机制，优先级、次级占比为9:1。同样为2N+1，期限不超过19年。
此次，发行与上次发行相比，标的物有略有调整，减少了大连保利西山林语，增加了汕尾金町湾。发行规模翻倍，由50亿元，扩增至亿元。
上次项目清单：
大连保利西山林语、长沙国际广场、长沙麓谷林语、重庆林语溪、北京西山林语、成都拉斐公馆、西安金香槟、天津大都会、广州天悦。
本次底层标的清单：
广州天悦养老公寓、长沙麓谷林语、长沙保利国际广场、重庆林语溪、沈阳溪湖林语、天津大都会、汕尾金町湾、成都拉斐公馆。
“中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划一期”已于年3月13日，募集到位资金17.17亿元，其中，优先级15.亿元，预期收益率5.5%，按年付息，一次性还本，19年内，每3年末可选择行权退出。
（以上分析仅代表个人观点，不代表本人所在公司立场及观点。本文仅为理论研究和分析，不对个人和企业投资决策构成投资决策建议。若引用本文论点及结论，须征得本人同意。）若对房地产理论研究及*策分析感兴趣，可