作者:层楼来源:大咖聊房
此次大会再提房住不炒,而在大众认知中,房产中介就是“炒房”元凶,因此消灭中介的声音就没停过。
但官方真正直接提出消灭中介的却不多。
前几日,河南省永城市发消息称:
将取缔当地所有房产中介公司,所有房产交易一律在房产信息中心进行公开买卖,官方平台将按1%收取佣金。
消息一出,大众都跟打了鸡血一样总以为能改天换地,恨不能磨刀霍霍亲自把这个行业斩落马下,但实则大部分人都没搞清楚楼市逻辑。
消灭中介,真没那么简单。
01
市场需求
现在中国房产市场有近万的中介队伍。
存量时代早已到来,早在17年市场数据就显示:
一线城市二手房交易额为新房的2.1倍,北京、深圳和上海二手房成交金额分别达到了总交易额的74%、72%和60%!
二线城市中南京、厦门、福州二手房交易额也都超过了新房。
未来二手成交多于新房是大趋势,也会成为常态。
而每年几百万套二手房交易对中介的需求很难被消灭。
房子这种商品一直很特殊,单品价值大,没有统一的标准,涉及诸多细节且无法退换货,实际交易过程中风险系数并不低。
而中介作为居间方,不仅仅是赚信息差的钱,更多的是起到一个担保作用,但显然很多人没做到。
没有承担职责还高额收费,人人喊打也就不足为奇了。
也曾有官方自己做房产信息平台,但迫于市场需求最终还是销声匿迹了。
无数互联网平台也一度想从线上来改变这一问题,减轻购房者负担,但最终反而和中介形成了利益共同体。
初心就如此轻易改了,其实与线下需求密切相关。
就目前的二手房交易来看,线上线下很难切割开,只要有线下看房、贷款、过户缴税等需求,中介就很难被消灭。
直接取缔或用外力推翻这个行业显然都违背了市场需求,失败也在所难免。
02
为何动了“消灭”的心思?
既然市场需求不可逆,也没法真的消灭这个行业,为何还会有试探性的声音出来?
一直以来土地财*就是各地收入的主要来源。
这也导致很多城市极度依赖土地财*,城市建设,公职人员薪水等财*支出都靠土地财*支撑。
图:30个典型城市土地财*依赖度
在卖地收入增长的情况下,自然不会有什么压力。
年,全国50大城市卖地4.41万亿,同比上涨19.3%,不少城市都赚得盆满钵满。
今年受疫情影响耽搁了几个月,但如今土地市场也快速回暖。
4月,一、二线城市的住宅土地平均溢价率达15.54%,达年下半年来的最高位;
5月18日,广州一次性推出12宗土地,总成交价达亿元;
5月19日,北京三宗地块集中出让,总起始价97.16亿元,最后成交价达.9亿元。
但几家欢喜几家愁,三四线及下级城市的土地就没这么好卖了。
年浙江金华流拍的土地就达到宗;中西部的鄂州、张掖,土地流拍率高达28.57%、27.78%,就连珠三角的惠州、肇庆,流拍率都达到13%。
在地王报复性涌现的近几月,三四线卖地情况并未好转。
据克而瑞4月监测数据显示:重点监测城市共计有79宗地流拍,流拍地块主要集中在三四线城市,占比达65%!
目前正处于特殊的行业时期,棚改进入尾声地卖不出去,土地财*锐减而新的税收结构“房产税”还没有跟上,财*收入难免捉襟见肘。
在这种青*不接的时候,长期依赖于土地财*,产业不多的城市日子就很难过,没法节流只能亲自下场开源。
对于这事儿,两千年前司马迁就写过:故善者因之,其次利道之,其次教诲之,其次整齐之,最下者与之争。(最高明的办法是顺其自然,其次是用利益引导,再其次是教化,又其次是用规则,下策是与之争利)
理性来看此举虽然获得了欢呼,但始终与市场经济相违背,更何况地方城市相关部门是服务机构,而非盈利机构。
所以最终永城市也只能回应此举只是想取缔黑中介而非所有中介。
03
规则胜过取缔
至于中介推高房价的说法,难免有所夸大,历史以来的几次房价波动都是由大环境引起的:
4年,非典结束后,为刺激经济,大量的钱流入了房地产行业,导致房价快速上涨,随后“国八条”一出市场很快稳了下来。
8年,为了应对金融危机刺激市场需求开始了著名的四万亿经济刺激计划。
年,棚改货币化加上数次降准降息,多地取消限购等综合刺激,房价开始上升。
可以看出在这几次房价波动中,大家都只是洪流中的浮萍而已,中介在其中的作用并没有想象中那么大,也高估了他们的能量。
更何况他们那点能量在规则面前也不堪一击。
想治理黑中介有的是办法,只要监管要到位,停网签,加强处罚力度等等都是措施。
但长期来看,决定价格和市场规范的是各地方的楼市规则,市场真正缺的是合适的规则,而不是干掉一个行业,方向偏差只会徒劳无功。
想要从根源上理顺行业秩序,汕尾市前几天的做法显然技高一筹。
汕尾市发消息称:将以信息为支撑,充分发挥“互联网+中介服务”优势,打通群众办事“中梗阻”。
全面推进网上中介服务超市运营和助力公共资源交易全流程电子化,实现网上审批流程“交易不见面”“过程全留痕”。
中介掌握大量信息差的主要原因是二手房交易流程繁琐,信息不透明等问题,而这些都可以从源头得到很好的解决。
房产信息,最全的在哪?
在房管部门,从房屋拿地审批开始,网签备案,历经过几次交易,都门儿清。
所以推进房产信息透明,简化交易手续显然更契合市场发展。