时代中国命运多舛，上半年受桃色新闻影响，市值曾一度骤降。同时，上半年累计实现合同销售金额约.7亿元，仅完成年度销售目标的39.57%，营业额也首次出现负增长，同比降幅达到6.4%。
作者
鹏客
编辑
乐燕红
历经“桃色丑闻”过后，担任时代中国CFO仅一年有余的*永年已于7月被撤职。
时隔一个月，8月18日，时代中国董事会主席、执行总裁岑钊雄带着他的新任首席财务官牛霁旻，出席了时代中国中期线上业绩发布会。
一年之内连换两任首席财务官，时代中国面临的困境不止于CFO的舆论风波，其背后的财务状况更值得探究。被岑钊雄誉为“帅气CFO”的*永年，在任职的这一财年，时代中国的营收、利润增速下滑，盈利能力减弱，短债借款激增，负债总额首次破千亿，千亿目标“搁浅”背后暗藏着债务隐忧。
千亿“搁浅”旧改零收入毛利率负增长
时代中国董事会主席岑钊雄
公开资料显示，成立于年的时代中国，是总部位于广州的知名房企。年，时代中国顺利敲开资本市场大门，赴香港联交所上市。时代中国业务主要为住宅开发，一直深耕珠三角地区，并逐步布局长三角、西南、华中地区等中国经济发达的核心区域。年年底，时代中国已分拆物业公司时代邻里于港交所主板上市。
受疫情及经济不确定因素影响，房企上半年销售普遍面临较大压力。时代中国的销售目标也降至亿元，意味着这家粤系上市房企原定于今年实现的千亿销售目标已搁浅。
降低目标是否是岑钊雄的真实本意，外界不得而知，但从时代中国并未讳言“全员卖房“一事来看，业界揣测，这或是资金压力下的无奈之举。
数据来源：企业财报
根据半年报数据显示，截至年上半年，时代中国累计实现合同销售金额约.7亿元，仅完成年度销售目标的39.57%，下半年业绩压力较大。因物业被拆分上市，时代中国的营业额首次出现负增长，同比降幅达到6.4%。
与此同时，毛利也出现负增长。财报显示，年上半年，时代中国毛利为40.22亿元，同比减少22.5%；毛利率由去年同期的32.5%下降至26.9%。
从收入的构成来看，时代中国控股的收入主要由物业发展、城市更新业务及物业租赁和转租构成。财报显示，年上半年，对应收入占比分别约为98.6%、0.0%及1.4%。值得注意的是，截至年上半年，其城市更新项目总数超过个，但上半年却并未实现城市更新项目的结转入账，故上半年收入为零。
此外，在去年的地产物业上市浪潮中，时代中国也剥离了旗下物业上市，时代中国的物业管理费收入来源于时代邻里（HK:）分拆上市前已交付物业提供物业管理服务产生的收入。其物业时代邻里分拆上市后，物管收入也从去年同期的3.３亿元断崖式下滑至零。
数据来源：企业财报
时代中国管理层也表示，毛利率下降主要因为上半年未实现城市更新项目的结转入账，因此未获得相应收入和产生毛利贡献。销售结转项目多位于毛利率较低的区域，如江门、鹤山等，毛利率较高的产品收入确认比例也较去年同期有所下降。
从营收、利润增速等指标来看，刚过“弱冠之年”的时代中国，销售承压待缓，并且随着宏观调控*策继续趋严、融资环境持续收紧，时代中国距离跨入“千亿俱乐部”路遥且艰。
现金流为负频繁发债输血拿地
资金问题永远是悬挂在企业头上的达摩克利斯之剑。尤其在房地产这个重资产的行业，资金的重要性更是不言而喻。
从现金流情况来看，腾讯房产通过查阅时代中国近三年财报，发现其投资现金流均为负数。从年~年，时代中国投资现金流分别是-84.96亿元、-70.79亿元、-.42亿元，其经营活动所产生的现金流量净额从年至年也连续两年为负，分别是-65.85亿元、-5.23亿元。年虽然经营活动所产生的现金流量净额“转正”达到7.89亿元，但是相对于千亿负债来说是杯水车薪。
值得注意的是，若经营性现金流为负，则融资受影响，进而增加企业运营风险，由此陷入恶性循环的困境。
为应对资金压力，时代中国还是频频通过发债融资“输血”。据腾讯房产不完全统计，年，时代中国累计发行债券超过12次，融资金额将近亿元，资金用途均为新债抵旧债。境内公司债方面，年1月和6月，时代中国分别成功发行公司债11亿元和5亿元，票面利率分别是7.5%和6.8%。ABS方面，年5月28日，时代中国的“中山平安-前海结算供应链3号资产支持专项计划”在上交所成功发行，发行总金额为10亿元，票面利率为6.3%；11月，“平安中山-粤湾1-10号资产支持专项计划”获深交所通过，发行规模60亿元；12月30日，一笔5.48亿ABS更新为“已回复交易所意见”。此外，时代中国还多次在境外发债。
今年以来，其发债动作也尤为密集。2月24日，时代中国刊行13.15亿元公司债券；3月30日，刊行25亿元的公司债券。两次所募集的资金，都将用来归还年到期的债务。而年时代中国分别于7月和4月发行了一笔于年到期的3亿美元的优先票据，和一笔于年到期的2亿美元的优先票据，利率分别为6.75%和6.0%。值得一提的是，近期代码为.HK的债券，将于年11月27日到期，发行规模为3亿美元。
年是时代中国的偿债高峰期，约有亿元的债务到期。“能够发债融资是很多房企所希望的结果，但如果利率过高则是值得警惕。对于房企而言，因疫情影响的停工停售也无法阻止债务期限到来。”不愿具名的资深财经评论员就此指出。
频繁发债“输血”背后，时代中国在土地市场也频频出手。
在过去的年，时代中国的拿地规模进一步扩大。其从多个渠道拓展土地储备，包括参与公开拍卖、城市更新项目、一级开发、合作及收购等，在广州、佛山、江门、清远、东莞、成都、肇庆、长沙、河源、杭州、汕头、汕尾、中山及武汉购入28幅地块，土地收购成本总额约为.97亿元。
财报显示，截至年上半年，时代中国总土储面积约为万平方米，拥有个处于不同阶段的主要项目，布局集中于大湾区，但也逐步向外扩张，布局中国高增长地区，如西南区域的成都，华中区域的武汉、长沙，以及以杭州为代表的华东区域。
虽然年上半年土地市场不如去年活跃，但岑钊雄在业绩会上表示，“全年度买地的安排，基本上没有改变。下半年也是按照全年度资金的安排拿地，估计全年度整个预算是没有问题的。”
数据来源：企业财报
正如投资组合理论所言，不要将鸡蛋放进同一个篮子，过于重仓大湾区带来的地域和*策风险畸高。值得注意的是，时代中国在广州的“地王”项目至今还面临着解套迷局。
腾讯房产获悉，时代中国以总价20.37亿拿下的“地王”地块，诞生于年被誉为史上最严的“新*”前夕，当时楼面地价约5.5万元/平方米，创下当时广州土地市场的最高单价纪录。
时代中国董事会主席岑钊雄曾公开表示，不觉得这块地买贵了，预计项目会有不错的回报率。然而，有业内人士指出，时代中国地块地价接近周边在售楼盘房价，在定价和营销方面都存在极大压力。未来入市很有可能陷入“保价则滞销、降价即亏本”的进退两难境地。
此外，逆势加大拿地力度，意味着时代中国的存货去化压力也有所增加。数据显示，去年末时代中国的存货共.79亿元，同比增长20.76%；而去年其平均预收账款为.04亿元，同比增长仅3.53%。
时代中国继千亿目标落空后，又因频频发债输血及存货去化承压备受外界质疑。
杆杆率走高负债抢跑销售破“千亿”
频繁发债输血拿地的背后，其负债水平也在不断上升，时代中国债务规模抢先于销售达到“千亿阵营”。
据年报显示，截至年12月31日，时代中国总负债达到.94亿元，较年.56亿元同比增长约29.60%，这是时代中国总负债首次破千亿元；资产负债率达到77.84%，上升至历史高位。对于一家没有跨进千亿门槛的房企来说，如此负债量级并不小。
据半年报数据显示，截至上半年，时代中国的流动负债总额.75亿元，较年末的.02亿元提高了.73亿元。而据同花顺iFinD数据显示，截至上半年，其负债合计为.1亿元。
对于该公司的负债水平，新上任的时代中国首席财务官牛霁旻在业绩会现场则表示，截至年6月30日，时代中国净负债比率71%，现金及银行结余总额.33亿元，较去年底增加17.9%，且是短期负债的1.4倍。其中，一年内到期的短债亿元，占比41%。
此外，值得注意的是，时代中国自年开始出现的合营企业规模水涨船高，其合作对象看似不同，但多数都不约而同指向了相同控制人，并多数均有时代中国的影子，这究竟是真合营还是仅仅披着合营企业的外衣呢？华泰证券研报指出，近年来，表外融资成为房地产企业重要的融资方式之一，体现为通过联营合营企业融资、明股实债融资等。
外界也对时代中国存在隐匿负债表示质疑：少数股东们付出巨额的资本，却远未获得与之匹配的回报，这明显有悖于常识，或还有其他分配方式，存在较大明股实债情况的可能性。此外，随着偿债高峰即将来临，如何避免账面恶化或许是亟待解决的重要问题。
面对千亿债务压顶，短期偿债压力凸显的困境叠加前CFO*永年桃色风波影响，同时也带来商誉和负债方面的压力，粤系房企时代中国未来发展究竟走向何方，腾讯房产将持续